통화량 M2와 부동산, 주식의 상관관계

장기적인 관점에서 평가할 때 인플레이션은 통화량과 비례하는 것으로 알려져 있다. 지난 수십 년간의 자료를 이용해 인플레이션과 통화량의 변화 추이를 살펴보면, 대부분의 국가에서 양자 간에 상당히 높은 관련이 있음을 확인할 수 있다. 우리나라의 경우에도 대표적인 통화지표인 총통화(M2)와 인플레이션 추이는 밀접한 관계가 있는 것으로 평가된다. 두 차례의 석유파동 기간과 외환위기 직후를 제외하면 대체적으로 두 증가율이 같은 방향으로 움직여왔다.

※ 통화지표 – M0, MB, M1, M2, M3 : http://yellow.kr/blog/?p=3594

미국의 자유주의 경제학의 대가이자 통화론자인 밀턴 프리드먼은 자신의 대표작인 《화폐경제학》에서 “모든 인플레이션은 언제 어디서나 화폐적 현상”이라는 유명한 말을 남겼다. 밀턴 프리드먼은 화폐증가율이 소득 증가, 생산량 증가의 과정을 거쳐 인플레이션으로 이어진다고 했다.

M2와 인플레이션의 복잡(?)하고도 논란이 있는 상관관계에 대해서는 다른 글에서 정리하겠다.

통화량이 인플레이션을 결정하는 가장 중요한 변수이기 때문에 물가안정을 달성하기 위해서는 통화량을 안정적으로 공급하는 것이 무엇보다도 긴요하다. 아울러 통화량 증가가 2～3년 정도의 시차를 두고 인플레이션에 본격적인 영향을 미친다고 한다.

어떻게 보면(?) 대표적인 자산인 부동산과 주식의 상승은 통화량 증가로 인한 자산가격 인플레이션 현상이다. 단기적으로 정부 정책이나 시장의 환경 변화 등으로 인한 변동은 있겠지만, 장기적으로 보면 통화량 증가로 인해 화폐 가치가 떨어진 결과로 자산 가격이 올랐다고 볼 수 있는 것이다. 자산 가격이 장기적으로 오를 수밖에 없는 이유다.

– 한국 M2와 주택가격지수

※ 한국 M2 통화 : http://yellow.kr/financeView.jsp?s=M2KOR

※ 한국 주택가격지수 : http://yellow.kr/financeView.jsp?s=QKRR628BIS

– 한국 M2와 종합주가지수

– 한국 주택가격지수(파란색)와 종합주가지수(검은색)

주택이 필수재이고 공급이 비탄력적이며 정부 정책의 영향을 많이 받아 변동성은 주식이 비해 떨어지지만 상관관계가 높음을 알 수 있다.

– 한국 M2와 금 가격

금도 부동산과 마찬가지로 실물자산이다. 마찬가지로 M2와 상관관계가 높다.

– 한국 M2와 미국 M2

미국만 돈을 많이 푸는게 아니다. 한국도 못지 않게 풀고 있다. 최근의 급등하는 2020년까지의 데이터는 없지만 2007년~2019년 기준으로 미국은 2배 늘어난 반면, 한국은 2.5배가 늘어났다.

자본주의의 중심인 미국을 살펴보자.

– 미국 M2와 Case Shiller Home Price Index

– 미국 M2와 다우지수

2008년 9월 발생한 리만 사태를 수습하기 위해 미국 연방준비은행은 2009년 9월부터 2014년 9월 기간에 연준의 총자산을 거의 5배 증가시켜 금융시스템에 유동성을 공급하였으며, 다시 코로나 사태를 계기로 하여 2020년 2월말 대비 6월 초순까지 연준 총자산을 72% 증가시켰다. 그 결과로 연준의 총자산은 2008년 9월 대비 2020년 8월 기간에 7.7배 증가하였다.

같은 기간에 M1은 3.79배, M2는 2.4배 증가하였다. 유동성의 공급 결과로 재무부 10년 만기 국채의 시장수익률은 연3.9%에서 0.7%로 1/5 넘게 하락하였다. 같은 기간 동안 소비자물가지수는 23% 상승하였으며, 가계 실질소득의 중위값은 2009년 대비 2018년까지 10년간 불과 5% 증가에 그쳤다.

반면에 20개 대도시의 주택가격지수는 ’09년 5월 대비 ‘20년 5월간에 60% 상승하였으며, 다우지수는 4.3배, NASDAQ은 8.3배, S&P 500 지수는 5배에 이르렀다(<표 3> 참조).

요약해 보면 주식을 보유하지 않은 가계의 실질소득은 2009년에서 2018년까지 10년간 5% 상승에 그쳤으며, 현금의 가치는 23%, 금리는 1/5 수준으로 하락한 반면에 대도시 주택가격은 60% 상승하였다. 또 2009년 3월부터 현재까지 아마존(Amazon) 주가는 무려 43배, 애플(Apple) 주가는 31배 상승하였다.

즉 자산 인플레이션 시대에는 가계의 자산구성을 어떻게 하느냐에 따라 장래의 부(富)가 결정된다는 것을 보여 준다.

다음은 어떤 블로그가 작성한 미국 케이스-실러 주택가격지수(US Case-Shiller index)와 다우지수를 M2, M2와 소득으로 각각 보정한 결과이다. 자세한 내용은 다음의 사이트를 참조하면 된다.

※ 출처 : https://adjusted-for-inflation.com/case-shiller-index/

(1) 케이스-실러 주택가격지수(US Case-Shiller index)

– 1970년부터의 미국 케이스-실러 주택가격지수

– 위의 케이스-실러 주택가격지수를 M2로 보정한 결과

– 위의 케이스-실러 주택가격지수를 M2와 소득으로 보정한 결과이다. 물가로부터 자산을 지키기에는 역시 부동산이 좋은 선택임을 알 수 있다.

(2) 다우지수 (Dow Jones industrial average)

– 1970년부터의 미국 다우지수

– 위의 다우지수를 M2로 보정한 결과

– 위의 다우지수를 M2와 소득으로 보정한 결과이다. 자산을 불리기에는 역시 주식이 좋은 선택임을 알 수 있다. 그러나 종목 선정의 어려움과 높은 변동성을 견뎌야 한다.

<관련 그림>

미국 M2, 신규주택중간가격지수, 기존주택중간가격지수 및 소비자물가지수 상승률의 10년 이동평균선이다.

<관련자료 및 참고자료>

https://en.wikipedia.org/wiki/Crisis_of_the_Third_Century

https://adjusted-for-inflation.com/case-shiller-index/

2020-08-17  자산 인플레이션 시대, 건드리면 터진다

2019-04-18  통화량 증가와 아파트 가격 상승의 연관성