박문환 - 청년들은 집 사는데 주저하지 마세요 (2024-03-22)
작성자
hsy6685
작성일
2024-03-23 10:33
조회
171
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청년들은 집 사는데 주저하지 마세요
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지난 방송에서 CNBC가 보도했던 미국 재무부의 자료를 하나 인용해드렸었는데요, 이를 두고 걱정이 많으신 것 같습니다.
미국의 국가 채무가 지난 1월 4일에 34조 달러, 우리 돈으로 약 4경 5,424조 원을 막 넘어섰다는 말씀을 드렸었습니다.
이거 이자 4%만 따져도 우리 돈으로 1,800 조나 된다고 말이죠.
우리나라의 한 해 예산이 660조 정도 되니까, 미국은 이자 비용으로만 우리나라 전체 예산의 3배 정도를 쓰고 있다는 말씀도 드렸습니다.
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34조 달러의 절대적 수치보다 더 큰 문제는, 부채의 증가 속도인데요, 33조 달러를 넘었던 날이 지난 해 6월 15일이었고, 그날 이후로 다시 34조 달러를 넘어서는 데까지 겨우 91일 밖에 안 걸린 겁니다.
부채가 1조 달러 증가하는 데 걸린 기간이 약 8개월이었지만, 그로부터 다시 1조 달러가 증가하는 데, 고작 석 달이 걸렸으니, 부채의 증가 속도가 매우 빨라진 것이죠.
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일반적으로 부채가 커지고 있다면 불길하게 생각하시는 것이 맞습니다.
어떤 기업의 부채가 급증했다면 주가가 하락하는 경우가 많으니까요.
그러니, 부채가 급증하고 있는 미 증시도 매도 해야하는 지에 대한 질문이 참 많았습니다.
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답변 드리기 전에, 먼저 두 가지 질문을 드리죠.
첫째, 고물가 시대에 채권자가 유리할까요? 아니면 채무자가 유리할까요?
둘째, 1억 원의 부채가 심각한 수준의 부채일까요?
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일반적인 사람들은 물가가 천정 부지로 치솟고 있는 상황에서는 소비를 줄여야 한다고 생각합니다.
하지만 틀렸습니다.
<아들에게 보내는 편지>에서 "10년에 한 두 차례 하늘 문이 열린다."라는 제목으로 설명을 드렸던 적이 있었는데요, 물가 급등기에는 부자는 더 큰 부자가 되고 가난했던 사람은 더욱 가난해지기 때문에 부자 쪽의 행동을 따라가야 한다고 말씀드렸습니다.
오히려 물가 급등기에는 능력 껏 레버리지를 이용해야만 합니다.
돈의 실질 가치가 빠르게 하락하기 때문입니다.
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예를 들어 볼까요?
물가 상승률이 10%라고 해보겠습니다.
100만원짜리 노트북은 1년 후에는 110만원이 되어 있을 겁니다.
2년 후에는 121만원이 되어 있겠죠?
그럼 현재 100만원과 2년 후의 121만원은 같은 가치인 겁니다.
노트북은 같은데, 돈의 가치가 변동한 것이죠.
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이를 거꾸로 적용해보면...
현재 시점에서 121만원의 부채를 진 사람은 2년 후에는 21만원은 떼어먹고 달랑 100만원의 가치만 갚아도 되는 겁니다.
현재 시점에서 121만원의 현금의 가치는 2년 후에는 고작 100만원만 남아 있을테니까요.
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그래서 고 물가 시대의 진정한 승자는 채권자가 아닌 채무자가 되는 겁니다.
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저는 제 아이들에게도 능력 껏 레버리지를 이용해서 실물 자산에 대한 투자를 늘리라고 조언하고 있습니다.
고물가 시대에는 부채의 미래 가치가 쪼그라들지만 실물 자산의 미래 가치는 계속해서 상승하기 때문입니다.
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그럼 두번 째 질문에 대해서는 어찌 생각하십니까?
당연히 그 1억 원의 부채를 누가 가지고 있느냐에 따라 심각한 수준인지 아닌 지가 결정됩니다.
사회 초년생에게는 큰 부채가 되겠습니다만, 용진이 형에게는 껌 값이죠.
부채의 크기는 자산의 크기 대비로 봐야지 단지 절대적 크기로만 비교해서는 안될 것입니다.
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여기까지 다 이해하셨다면, 미국에 곧장 적용시켜보죠.
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미국의 부채가 빠르게 증가하는 것은 분명한 팩트입니다.
하지만 그게 무조건 불리하지는 않습니다.
앞서 말씀드렸듯이, 부채의 미래 가치는 빠르게 축소되니까요.
지금은 돈을 빌려주는 사람은 뜯기는 시기입니다.
반대로, 돈을 빌리는 사람은 꽁 돈을 먹을 수 있는 시기입니다.
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다만, 중요한 전제가 필요합니다.
능력 껏...이라는 점이 매우 중요합니다.
레버리지를 활용하더라도 절대로 자신의 지불 능력을 넘어서서는 안됩니다.
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미국도 마찬가지입니다.
GDP의 증가 속도를 부채의 증가 속도가 꾸준히 넘어설 수는 없습니다.
이 말을 뒤집으면, 부채의 증가 속도가 아무리 빨라도, GDP 증가 속도 보다만 느리다면, 재정 건전성은 오히려 더 좋아질 수도 있는 겁니다.
중요한 것은 GDP대비 부채니까요.
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미국은 지금 부자의 행동을 따라가고 있는 겁니다.
그들은 지금이, 고 인플레 시대라는 것을 잘 알고 있습니다.
부채의 미래 가치가 작아지기 때문에 상승 기류는 채무자에 있다는 것을 잘 알고 있기에 능력 껏 부채를 키우고 투자를 강화하고 있는 겁니다.
지금의 투자는 미래 미국의 GDP를 늘리게 되고, 미국의 GDP 대비 부채는 더욱 작아지기 때문에 가장 최선의 선택을 하고 있는 것이죠.
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뿐만 아닙니다.
물가 급등 시기에 가장 큰 부작용이 있다면 빈부의 격차가 더 벌어진다는 점인데요, 방치한다면 사회적 스트레스가 커질 수밖에 없을 겁니다.
하지만 미국은 이런 부작용을 조금이라도 제거하기 위해서, 재정 지출의 일부를 저소득층에 집중시켰습니다.
팬데믹 이후 저소득층의 소득 증가율을 높이는 노련함을 보이는 바람에, 미국의 GDP대비 가계 부채 비율은 오히려 코로나 19 이전보다 하락했습니다.
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대략, 이 정도 설명이면 미국의 부채 증가가 큰 문제는 아니라는 점, 오히려 긍정적이라는 점을 이해하셨을 겁니다.
아울러, 미국 경제가 가지고 있는 구조적 장점을 좀 더 설명드리겠습니다.
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첫째, 미국의 대기업들은 고정 금리 차입 비중이 높습니다.
실제로 애플이 40년 만기의 채권을 마구 발행하는 모습을 보고 향후 금리가 오를 수도 있겠다는 말씀을 드린 바 있었는데요, 미국의 대기업들은 듀레이션을 길게 잡아 놨기 때문에 2030년이 지나야 만기가 돌아오는 비중이 높습니다.
그러니 아무리 지난 수년 간 금리가 높아졌어도 이자 비용이 그다지 커지지 않았습니다.
고금리의 영향을 다른 나라들에 비해 덜 받았다는 말이죠.
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둘째, 미국은 과거 전기의 발견에 비견할 수 있는 AI산업의 핵심에 있습니다.
향후 AI로 인한 생산성 개선이 미국의 경제 성장을 이끌 가능성이 높습니다.
사실, 생산성 향상은 수치로 이미 입증되기 시작했는데요, 재정 지출 증가세가 2023년 4분기 이후 주춤해졌지만 미국의 노동 시간당 GDP는 계속 늘어나고 있으니까요.
코로나19 이전에 비해, AI 관련 투자가 빠르게 늘었었는데요, 이것이 실제 경제에 점차 영향을 주기 시작한 것으로 보입니다.
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물론, 일반인들이라면 아직 AI의 혁명이 와 닿지 않을 수도 있습니다.
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간단하게, 실제 예를 들어보죠
스탠포드 졸업생들이 비포페이(Beforepay)라는 스타트업을 설립했습니다.
이름은 거창하지만 일종의 급전 대부업체였죠.
놀라운 것은 수수료가 고작 2달에 5%였다는 점입니다.
연간으로 따져도 고작 30%에 불과한데요, 아시다시피, 이자율은 리스크 프리미엄이 결정합니다.
돈이 부족한 상황을 늘 만드는 사람은 대체적으로 신용이 없는 사람일 가능성이 높기 때문에 돈을 떼일 가능성 역시 높아집니다.
떼어 먹히는 부분을 커버하기 위해서는 이자율이 높아질 수밖에 없죠
그런데 어떻게 연간 30%에 불과한 수수료(이자)로 장사를 해먹을 수 있었을까요?
AI 덕입니다.
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Beforepay의 AI는 이른바 전통적인 신용 등급이 아니라 은행 거래 기록과 다양한 관심 모수와 관련된 기타 정보를 가지고 학습하여 신용 점수를 부여합니다.
쉬운 예를 들어, 각종 청구서를 상습적으로 연체했다면 신용 점수는 낮아지겠지요?
이런 사람들은 대개 친구도 별로 없고 있는 친구들로부터도 불신을 받는 편이죠
반대로, 많은 사회적 친구들과 활발하게 소통하고 있거나 가족들과의 깊은 유대 관계를 가졌다면 책임감이 있는 사람일 가능성이 높습니다.
좀 더 높은 신용 점수가 부여될 겁니다.
이처럼, 수 많은 정보를 토대로 AI가 부여한 신용 점수가 허들을 넘어서지 못하면 대출은 거절됩니다.
AI는 그동안 수 일이 걸렸던 대출 심사를 수 분내로 끝낼 수 있습니다.
들어가는 비용과 시간을 줄여줌은 물론이고, 돈을 떼일 가능성도 현저히 줄여주게 되죠.
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이런 일들은 도처에서 알게 모르게 변화를 주기 시작했습니다.
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아직 개발자들의 대거 실업 사태가 발생하지는 않았지만 자연어로 코딩이 가능하기 때문에 코딩에 들어가는 시간과 비용이 현저히 감소하고 있습니다.
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헐리웃에서 시나리오 작가나 카메라 감독, 조명팀, 배우들이 대거 실업사태에 들어갔다는 뉴스는 아직 접하지 못했지만, 소라의 기술적 버전이 더 높아질수록 영화 제작에 들어가는 비용과 시간은 크게 절약될 수 있을 겁니다.
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이처럼 AI의 활용도가 높아지면서 미국의 생산성은 높아지게 되며, GDP의 상승에 속도를 붙일 수 있습니다.
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셋째, 경제 유발 효과가 큰 신규 주택 건설도 당분간, 미국의 경제를 강화시킬 수 있습니다.
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지난 2022~2023년에 모기지 금리가 빠르게 상승하면서 미국의 주택 구매력 지수도 덩달아 하락했었습니다.
아무래도 모기지 금리가 치솟은 상황에서 새로운 모기지를 묶으려는 수요는 감소할 수밖에 없으니까요.
이에 따라 미국 성장률 가운데 주택 투자 기여도는 2년 연속 마이너스를 기록했습니다.
하지만, 이제 금리 인하를 앞두고 있잖아요?
모기지 금리는 Fed 기준 금리에 민감하게 반응하기 때문에 올해 주택 투자는 GDP에 플러스로 기여될 공산이 큽니다.
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미국의 자가 주택은 대체로 단독 주택이 많은 편이고, 임대 주택은 다세대 주택이 많은 편입니다.
현재 자가 주택 공실률은 역사상 최저 수준이며, 임대 주택 공실률이 상대적으로 높지만 40년래 최저 수준이죠.
높은 금리로 인해 고전하고 있는 상업용 부동산과는 달리 주택 시장은 심각한 공급 부족 상태라는 말입니다.
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왜 심각한 공급 부족 상태가 되었을까요?
이유는 모기지 금리의 대다수가 고정 금리이기 때문입니다.
지금 살고 있는 집은 금리가 올랐어도 고정 금리이기 때문에 예전에 2~3%대의 낮은 모기지 금리로 원리금을 내고 있잖아요?
그런데 만약, 이사를 간다면요?
그 순간 높은 금리로 다시 원리금을 내야 하는데, 누가 집을 내 놓겠습니까?
심지어, 직장 근무처가 바뀌어서 이사를 가야하는 상황에서도 기존 주택을 판매하지 않고 그냥 임대를 주는 경우가 더 많아지고 있습니다.
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문제는 미국 주택 공급 시장에서 기존 주택이 차지하는 비중이 전체 거래량의 85%가 넘는다는 점입니다.
기존 주택 보유자들이 당췌 주택을 내어 놓지 않으니 오로지 신규 주택 건설에 의존할 수밖에 없었을 겁니다.
하지만 신규 주택 공급은 높아진 모기지 금리에 발목이 잡혀 있었구요.
이래 저래 주택 공급이 줄어들 수밖에 없었던 겁니다.
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주거용 주택이 심각하게 부족한 상황이었기 때문에 상당 기간 동안 신규 주택 건설붐이 있을 겁니다.
이는 미국의 경기 흐름에 긍정적 모멘텀을 제공하게 될 것입니다.
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넷째, 타이트한 고용 시장이 소비를 유지시킬 수 있습니다.
5%가 넘는 이자율에도 미국의 고용시장은 매우 타이트한 상황을 유지하고 있는데요, 그 이유에 대해 브루킹스 연구소가 보고서를 하나 냈더군요.
<웬디 에델버그>와 <타라 왓슨>이 미 의회예산국(CBO)의 인구 변화 자료를 분석한 결과를 인용해서, 이민자들이 급증한 것이 미국 고용 시장의 강세를 설명해준다고 주장했습니다.
CBO 자료에 따르면 2021년 이후 '기타 비이민자'가 급증하기 시작했다는 건데요, 여기에서 기타 비이민자는 합법적인 영구 거주자와 임시 비자 거주자를 포함합니다.
이들은 모두 영구 거주 여부와 상관없이 미국에서 경제 활동에 참여할 수 있습니다.
자신이 원하면 얼마든지 일자리를 구할 수 있다는 말입니다.
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에델버그와 왓슨의 연구에 따르면 지난해 미국 경제는 추가 인플레이션을 유발하지 않으면서 한 달에 월 16만~23만명의 신규 일자리를 흡수했고, 지금은 월 16만~20만명의 신규 일자리를 흡수하고 있다고 주장했습니다.
지난 2월 미국의 신규 고용도 27만5천명으로 강한 모습을 보인 바 있는데요, 이러한 일자리 증가세는 올해 미국의 GDP를 0.1%P 증가시키고, 소비 지출을 730억 달러 늘리며, 인플레이션 조정 개인 소득을 760억 달러 늘릴 것으로 예상하고 있습니다.
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하지만 말이죠.
이들이 빼 먹고 있는 게 있습니다.
의회예산국 (CBO)은 작년에 미국으로 들어온 이민자 수가 330만 명 순증했다고 추정했는데요, 아무리 남쪽 국경이 열려서 이렇게나 많은 이민자들이 몰려 왔다고 해도 미국 내 일자리가 없다면 아무런 소용이 없죠.
일자리 수에 비해 일할 사람이 많다면, 오히려 330만 명의 실업자만 양성시킬 뿐입니다.
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지금 미국은 인프라 투자법에 인플레이션 감축법 안 까지 총 가동되고 있습니다.
미국에 공장을 세울 경우 보조금도 주죠.
이렇게 해서 생긴 일자리가 풍부하기 때문에 남쪽 국경을 타고 넘어온 사람들을 흡수할 수 있었던 겁니다.
이들이 급여를 받고 소비를 하면서 미 경제를 키우고 있는 것이죠.
실제로 골드만삭스에서는 이민자가 증가하면서 올해 4분기의 전년 대비 GDP 성장률 전망치를 2.1%에서 2.4%로 상향 조정했습니다.
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정리해보겠습니다.
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미국의 부채가 증가하고 있는 것은 세계적인 고물가 시대에 오히려 바람직한 선택입니다.
혹여 미국이 망할까 걱정하실 필요가 없습니다.
미국이 최 강대국을 유지하고 있는 이유는 부자의 행동을 늘 따라가고 있기 때문입니다.
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우리네 청년들도 미국처럼, 부자의 행동을 따라갈 필요가 있습니다.
요즘 같은 시기에 돈을 빌려주는 행위, 이를테면 채권 매수나 은행 예금은 아주 잘못된 선택입니다.
121만원을 빌려주고 100만원만 받아야 하는 경우가 생길 수 있을테니까요.
아무리 고물가를 보상하기 위해 높은 금리가 따라 온다고는 하나, 금리가 실질 물가(명목 물가 말고)를 비트할 수 없습니다.
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지금은 돈을 빌려주는 시대가 아니라 돈을 빌려야 하는 시대입니다.
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그렇다고, 오해하시지는 마십시오.
변동성이 큰 코인이나 주식투자에 레버리지를 사용하라는 것은 아닙니다.
고위험 자산에 레버리지를 활용할 경우, 빨리 망하고 늦게 망하고의 차이만 있을 뿐 반드시 망합니다.
앞서도 설명드렸듯이 레버리지는 반드시 능력 껏, 감당할 수 있는 수준이어야만 합니다.
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그럼 레버리지를 적절하게 활용할 수 있는 변동성이 작은 자산은 어디있을까요?
부동산입니다.
부동산처럼 변동성이 낮은 자산에는 레버리지 사용을 적극 권장할 수 있겠습니다.
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청년이라면, 투기용이 아닌 주거용 주택을 구매하시는데 주저하지 마시기 바랍니다.
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특히, 요즘 총선을 앞두고 있는 시기이기 때문에, 잘 찾아보면 xx특별 공급 같은 좋은 조건들이 많습니다.
잘 찾아보시면, 인플레율에도 미치지 못하는 고작 2%대의 금리가 천지 삐까리입니다.
이건 그냥 국가가 청년들을 위해서 돈을 살포하는 겁니다.
물론, 그 돈을 받고 받지 않고는 자신이 선택할 문제이지만 말이죠.
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지금 당장, 연구하시기 바랍니다.
국가가 줄 수 있는 혜택 안에서, 또한 자신의 수입 능력 안에서, 최대한 레버리지를 사용할 수 있는 방법 말입니다.
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큰 부자는 하늘이 내리지만, 작은 부자는 근면하면 얼마든지 이룰 수 있습니다.
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하나증권 CLUB1WM 금융센터 박문환 이사(샤프슈터)
청년들은 집 사는데 주저하지 마세요
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지난 방송에서 CNBC가 보도했던 미국 재무부의 자료를 하나 인용해드렸었는데요, 이를 두고 걱정이 많으신 것 같습니다.
미국의 국가 채무가 지난 1월 4일에 34조 달러, 우리 돈으로 약 4경 5,424조 원을 막 넘어섰다는 말씀을 드렸었습니다.
이거 이자 4%만 따져도 우리 돈으로 1,800 조나 된다고 말이죠.
우리나라의 한 해 예산이 660조 정도 되니까, 미국은 이자 비용으로만 우리나라 전체 예산의 3배 정도를 쓰고 있다는 말씀도 드렸습니다.
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34조 달러의 절대적 수치보다 더 큰 문제는, 부채의 증가 속도인데요, 33조 달러를 넘었던 날이 지난 해 6월 15일이었고, 그날 이후로 다시 34조 달러를 넘어서는 데까지 겨우 91일 밖에 안 걸린 겁니다.
부채가 1조 달러 증가하는 데 걸린 기간이 약 8개월이었지만, 그로부터 다시 1조 달러가 증가하는 데, 고작 석 달이 걸렸으니, 부채의 증가 속도가 매우 빨라진 것이죠.
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일반적으로 부채가 커지고 있다면 불길하게 생각하시는 것이 맞습니다.
어떤 기업의 부채가 급증했다면 주가가 하락하는 경우가 많으니까요.
그러니, 부채가 급증하고 있는 미 증시도 매도 해야하는 지에 대한 질문이 참 많았습니다.
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답변 드리기 전에, 먼저 두 가지 질문을 드리죠.
첫째, 고물가 시대에 채권자가 유리할까요? 아니면 채무자가 유리할까요?
둘째, 1억 원의 부채가 심각한 수준의 부채일까요?
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일반적인 사람들은 물가가 천정 부지로 치솟고 있는 상황에서는 소비를 줄여야 한다고 생각합니다.
하지만 틀렸습니다.
<아들에게 보내는 편지>에서 "10년에 한 두 차례 하늘 문이 열린다."라는 제목으로 설명을 드렸던 적이 있었는데요, 물가 급등기에는 부자는 더 큰 부자가 되고 가난했던 사람은 더욱 가난해지기 때문에 부자 쪽의 행동을 따라가야 한다고 말씀드렸습니다.
오히려 물가 급등기에는 능력 껏 레버리지를 이용해야만 합니다.
돈의 실질 가치가 빠르게 하락하기 때문입니다.
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예를 들어 볼까요?
물가 상승률이 10%라고 해보겠습니다.
100만원짜리 노트북은 1년 후에는 110만원이 되어 있을 겁니다.
2년 후에는 121만원이 되어 있겠죠?
그럼 현재 100만원과 2년 후의 121만원은 같은 가치인 겁니다.
노트북은 같은데, 돈의 가치가 변동한 것이죠.
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이를 거꾸로 적용해보면...
현재 시점에서 121만원의 부채를 진 사람은 2년 후에는 21만원은 떼어먹고 달랑 100만원의 가치만 갚아도 되는 겁니다.
현재 시점에서 121만원의 현금의 가치는 2년 후에는 고작 100만원만 남아 있을테니까요.
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그래서 고 물가 시대의 진정한 승자는 채권자가 아닌 채무자가 되는 겁니다.
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저는 제 아이들에게도 능력 껏 레버리지를 이용해서 실물 자산에 대한 투자를 늘리라고 조언하고 있습니다.
고물가 시대에는 부채의 미래 가치가 쪼그라들지만 실물 자산의 미래 가치는 계속해서 상승하기 때문입니다.
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그럼 두번 째 질문에 대해서는 어찌 생각하십니까?
당연히 그 1억 원의 부채를 누가 가지고 있느냐에 따라 심각한 수준인지 아닌 지가 결정됩니다.
사회 초년생에게는 큰 부채가 되겠습니다만, 용진이 형에게는 껌 값이죠.
부채의 크기는 자산의 크기 대비로 봐야지 단지 절대적 크기로만 비교해서는 안될 것입니다.
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여기까지 다 이해하셨다면, 미국에 곧장 적용시켜보죠.
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미국의 부채가 빠르게 증가하는 것은 분명한 팩트입니다.
하지만 그게 무조건 불리하지는 않습니다.
앞서 말씀드렸듯이, 부채의 미래 가치는 빠르게 축소되니까요.
지금은 돈을 빌려주는 사람은 뜯기는 시기입니다.
반대로, 돈을 빌리는 사람은 꽁 돈을 먹을 수 있는 시기입니다.
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다만, 중요한 전제가 필요합니다.
능력 껏...이라는 점이 매우 중요합니다.
레버리지를 활용하더라도 절대로 자신의 지불 능력을 넘어서서는 안됩니다.
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미국도 마찬가지입니다.
GDP의 증가 속도를 부채의 증가 속도가 꾸준히 넘어설 수는 없습니다.
이 말을 뒤집으면, 부채의 증가 속도가 아무리 빨라도, GDP 증가 속도 보다만 느리다면, 재정 건전성은 오히려 더 좋아질 수도 있는 겁니다.
중요한 것은 GDP대비 부채니까요.
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미국은 지금 부자의 행동을 따라가고 있는 겁니다.
그들은 지금이, 고 인플레 시대라는 것을 잘 알고 있습니다.
부채의 미래 가치가 작아지기 때문에 상승 기류는 채무자에 있다는 것을 잘 알고 있기에 능력 껏 부채를 키우고 투자를 강화하고 있는 겁니다.
지금의 투자는 미래 미국의 GDP를 늘리게 되고, 미국의 GDP 대비 부채는 더욱 작아지기 때문에 가장 최선의 선택을 하고 있는 것이죠.
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뿐만 아닙니다.
물가 급등 시기에 가장 큰 부작용이 있다면 빈부의 격차가 더 벌어진다는 점인데요, 방치한다면 사회적 스트레스가 커질 수밖에 없을 겁니다.
하지만 미국은 이런 부작용을 조금이라도 제거하기 위해서, 재정 지출의 일부를 저소득층에 집중시켰습니다.
팬데믹 이후 저소득층의 소득 증가율을 높이는 노련함을 보이는 바람에, 미국의 GDP대비 가계 부채 비율은 오히려 코로나 19 이전보다 하락했습니다.
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대략, 이 정도 설명이면 미국의 부채 증가가 큰 문제는 아니라는 점, 오히려 긍정적이라는 점을 이해하셨을 겁니다.
아울러, 미국 경제가 가지고 있는 구조적 장점을 좀 더 설명드리겠습니다.
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첫째, 미국의 대기업들은 고정 금리 차입 비중이 높습니다.
실제로 애플이 40년 만기의 채권을 마구 발행하는 모습을 보고 향후 금리가 오를 수도 있겠다는 말씀을 드린 바 있었는데요, 미국의 대기업들은 듀레이션을 길게 잡아 놨기 때문에 2030년이 지나야 만기가 돌아오는 비중이 높습니다.
그러니 아무리 지난 수년 간 금리가 높아졌어도 이자 비용이 그다지 커지지 않았습니다.
고금리의 영향을 다른 나라들에 비해 덜 받았다는 말이죠.
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둘째, 미국은 과거 전기의 발견에 비견할 수 있는 AI산업의 핵심에 있습니다.
향후 AI로 인한 생산성 개선이 미국의 경제 성장을 이끌 가능성이 높습니다.
사실, 생산성 향상은 수치로 이미 입증되기 시작했는데요, 재정 지출 증가세가 2023년 4분기 이후 주춤해졌지만 미국의 노동 시간당 GDP는 계속 늘어나고 있으니까요.
코로나19 이전에 비해, AI 관련 투자가 빠르게 늘었었는데요, 이것이 실제 경제에 점차 영향을 주기 시작한 것으로 보입니다.
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물론, 일반인들이라면 아직 AI의 혁명이 와 닿지 않을 수도 있습니다.
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간단하게, 실제 예를 들어보죠
스탠포드 졸업생들이 비포페이(Beforepay)라는 스타트업을 설립했습니다.
이름은 거창하지만 일종의 급전 대부업체였죠.
놀라운 것은 수수료가 고작 2달에 5%였다는 점입니다.
연간으로 따져도 고작 30%에 불과한데요, 아시다시피, 이자율은 리스크 프리미엄이 결정합니다.
돈이 부족한 상황을 늘 만드는 사람은 대체적으로 신용이 없는 사람일 가능성이 높기 때문에 돈을 떼일 가능성 역시 높아집니다.
떼어 먹히는 부분을 커버하기 위해서는 이자율이 높아질 수밖에 없죠
그런데 어떻게 연간 30%에 불과한 수수료(이자)로 장사를 해먹을 수 있었을까요?
AI 덕입니다.
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Beforepay의 AI는 이른바 전통적인 신용 등급이 아니라 은행 거래 기록과 다양한 관심 모수와 관련된 기타 정보를 가지고 학습하여 신용 점수를 부여합니다.
쉬운 예를 들어, 각종 청구서를 상습적으로 연체했다면 신용 점수는 낮아지겠지요?
이런 사람들은 대개 친구도 별로 없고 있는 친구들로부터도 불신을 받는 편이죠
반대로, 많은 사회적 친구들과 활발하게 소통하고 있거나 가족들과의 깊은 유대 관계를 가졌다면 책임감이 있는 사람일 가능성이 높습니다.
좀 더 높은 신용 점수가 부여될 겁니다.
이처럼, 수 많은 정보를 토대로 AI가 부여한 신용 점수가 허들을 넘어서지 못하면 대출은 거절됩니다.
AI는 그동안 수 일이 걸렸던 대출 심사를 수 분내로 끝낼 수 있습니다.
들어가는 비용과 시간을 줄여줌은 물론이고, 돈을 떼일 가능성도 현저히 줄여주게 되죠.
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이런 일들은 도처에서 알게 모르게 변화를 주기 시작했습니다.
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아직 개발자들의 대거 실업 사태가 발생하지는 않았지만 자연어로 코딩이 가능하기 때문에 코딩에 들어가는 시간과 비용이 현저히 감소하고 있습니다.
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헐리웃에서 시나리오 작가나 카메라 감독, 조명팀, 배우들이 대거 실업사태에 들어갔다는 뉴스는 아직 접하지 못했지만, 소라의 기술적 버전이 더 높아질수록 영화 제작에 들어가는 비용과 시간은 크게 절약될 수 있을 겁니다.
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이처럼 AI의 활용도가 높아지면서 미국의 생산성은 높아지게 되며, GDP의 상승에 속도를 붙일 수 있습니다.
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셋째, 경제 유발 효과가 큰 신규 주택 건설도 당분간, 미국의 경제를 강화시킬 수 있습니다.
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지난 2022~2023년에 모기지 금리가 빠르게 상승하면서 미국의 주택 구매력 지수도 덩달아 하락했었습니다.
아무래도 모기지 금리가 치솟은 상황에서 새로운 모기지를 묶으려는 수요는 감소할 수밖에 없으니까요.
이에 따라 미국 성장률 가운데 주택 투자 기여도는 2년 연속 마이너스를 기록했습니다.
하지만, 이제 금리 인하를 앞두고 있잖아요?
모기지 금리는 Fed 기준 금리에 민감하게 반응하기 때문에 올해 주택 투자는 GDP에 플러스로 기여될 공산이 큽니다.
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미국의 자가 주택은 대체로 단독 주택이 많은 편이고, 임대 주택은 다세대 주택이 많은 편입니다.
현재 자가 주택 공실률은 역사상 최저 수준이며, 임대 주택 공실률이 상대적으로 높지만 40년래 최저 수준이죠.
높은 금리로 인해 고전하고 있는 상업용 부동산과는 달리 주택 시장은 심각한 공급 부족 상태라는 말입니다.
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왜 심각한 공급 부족 상태가 되었을까요?
이유는 모기지 금리의 대다수가 고정 금리이기 때문입니다.
지금 살고 있는 집은 금리가 올랐어도 고정 금리이기 때문에 예전에 2~3%대의 낮은 모기지 금리로 원리금을 내고 있잖아요?
그런데 만약, 이사를 간다면요?
그 순간 높은 금리로 다시 원리금을 내야 하는데, 누가 집을 내 놓겠습니까?
심지어, 직장 근무처가 바뀌어서 이사를 가야하는 상황에서도 기존 주택을 판매하지 않고 그냥 임대를 주는 경우가 더 많아지고 있습니다.
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문제는 미국 주택 공급 시장에서 기존 주택이 차지하는 비중이 전체 거래량의 85%가 넘는다는 점입니다.
기존 주택 보유자들이 당췌 주택을 내어 놓지 않으니 오로지 신규 주택 건설에 의존할 수밖에 없었을 겁니다.
하지만 신규 주택 공급은 높아진 모기지 금리에 발목이 잡혀 있었구요.
이래 저래 주택 공급이 줄어들 수밖에 없었던 겁니다.
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주거용 주택이 심각하게 부족한 상황이었기 때문에 상당 기간 동안 신규 주택 건설붐이 있을 겁니다.
이는 미국의 경기 흐름에 긍정적 모멘텀을 제공하게 될 것입니다.
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넷째, 타이트한 고용 시장이 소비를 유지시킬 수 있습니다.
5%가 넘는 이자율에도 미국의 고용시장은 매우 타이트한 상황을 유지하고 있는데요, 그 이유에 대해 브루킹스 연구소가 보고서를 하나 냈더군요.
<웬디 에델버그>와 <타라 왓슨>이 미 의회예산국(CBO)의 인구 변화 자료를 분석한 결과를 인용해서, 이민자들이 급증한 것이 미국 고용 시장의 강세를 설명해준다고 주장했습니다.
CBO 자료에 따르면 2021년 이후 '기타 비이민자'가 급증하기 시작했다는 건데요, 여기에서 기타 비이민자는 합법적인 영구 거주자와 임시 비자 거주자를 포함합니다.
이들은 모두 영구 거주 여부와 상관없이 미국에서 경제 활동에 참여할 수 있습니다.
자신이 원하면 얼마든지 일자리를 구할 수 있다는 말입니다.
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에델버그와 왓슨의 연구에 따르면 지난해 미국 경제는 추가 인플레이션을 유발하지 않으면서 한 달에 월 16만~23만명의 신규 일자리를 흡수했고, 지금은 월 16만~20만명의 신규 일자리를 흡수하고 있다고 주장했습니다.
지난 2월 미국의 신규 고용도 27만5천명으로 강한 모습을 보인 바 있는데요, 이러한 일자리 증가세는 올해 미국의 GDP를 0.1%P 증가시키고, 소비 지출을 730억 달러 늘리며, 인플레이션 조정 개인 소득을 760억 달러 늘릴 것으로 예상하고 있습니다.
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하지만 말이죠.
이들이 빼 먹고 있는 게 있습니다.
의회예산국 (CBO)은 작년에 미국으로 들어온 이민자 수가 330만 명 순증했다고 추정했는데요, 아무리 남쪽 국경이 열려서 이렇게나 많은 이민자들이 몰려 왔다고 해도 미국 내 일자리가 없다면 아무런 소용이 없죠.
일자리 수에 비해 일할 사람이 많다면, 오히려 330만 명의 실업자만 양성시킬 뿐입니다.
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지금 미국은 인프라 투자법에 인플레이션 감축법 안 까지 총 가동되고 있습니다.
미국에 공장을 세울 경우 보조금도 주죠.
이렇게 해서 생긴 일자리가 풍부하기 때문에 남쪽 국경을 타고 넘어온 사람들을 흡수할 수 있었던 겁니다.
이들이 급여를 받고 소비를 하면서 미 경제를 키우고 있는 것이죠.
실제로 골드만삭스에서는 이민자가 증가하면서 올해 4분기의 전년 대비 GDP 성장률 전망치를 2.1%에서 2.4%로 상향 조정했습니다.
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정리해보겠습니다.
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미국의 부채가 증가하고 있는 것은 세계적인 고물가 시대에 오히려 바람직한 선택입니다.
혹여 미국이 망할까 걱정하실 필요가 없습니다.
미국이 최 강대국을 유지하고 있는 이유는 부자의 행동을 늘 따라가고 있기 때문입니다.
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우리네 청년들도 미국처럼, 부자의 행동을 따라갈 필요가 있습니다.
요즘 같은 시기에 돈을 빌려주는 행위, 이를테면 채권 매수나 은행 예금은 아주 잘못된 선택입니다.
121만원을 빌려주고 100만원만 받아야 하는 경우가 생길 수 있을테니까요.
아무리 고물가를 보상하기 위해 높은 금리가 따라 온다고는 하나, 금리가 실질 물가(명목 물가 말고)를 비트할 수 없습니다.
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지금은 돈을 빌려주는 시대가 아니라 돈을 빌려야 하는 시대입니다.
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그렇다고, 오해하시지는 마십시오.
변동성이 큰 코인이나 주식투자에 레버리지를 사용하라는 것은 아닙니다.
고위험 자산에 레버리지를 활용할 경우, 빨리 망하고 늦게 망하고의 차이만 있을 뿐 반드시 망합니다.
앞서도 설명드렸듯이 레버리지는 반드시 능력 껏, 감당할 수 있는 수준이어야만 합니다.
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그럼 레버리지를 적절하게 활용할 수 있는 변동성이 작은 자산은 어디있을까요?
부동산입니다.
부동산처럼 변동성이 낮은 자산에는 레버리지 사용을 적극 권장할 수 있겠습니다.
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청년이라면, 투기용이 아닌 주거용 주택을 구매하시는데 주저하지 마시기 바랍니다.
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특히, 요즘 총선을 앞두고 있는 시기이기 때문에, 잘 찾아보면 xx특별 공급 같은 좋은 조건들이 많습니다.
잘 찾아보시면, 인플레율에도 미치지 못하는 고작 2%대의 금리가 천지 삐까리입니다.
이건 그냥 국가가 청년들을 위해서 돈을 살포하는 겁니다.
물론, 그 돈을 받고 받지 않고는 자신이 선택할 문제이지만 말이죠.
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지금 당장, 연구하시기 바랍니다.
국가가 줄 수 있는 혜택 안에서, 또한 자신의 수입 능력 안에서, 최대한 레버리지를 사용할 수 있는 방법 말입니다.
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큰 부자는 하늘이 내리지만, 작은 부자는 근면하면 얼마든지 이룰 수 있습니다.
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하나증권 CLUB1WM 금융센터 박문환 이사(샤프슈터)
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