박문환 - 언제 쯤이면 주가가 반등할 수 있을까? (2023-08-24)
작성자
hsy6685
작성일
2023-08-25 14:58
조회
388
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언제 쯤이면 주가가 반등할 수 있을까?
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2주 전에는 미국 장기 금리가 치솟고 있는 이유에 대해 설명을 드렸었는데요, 금리가 오르면 일반적으로 주식 시장은 조정이 오게 됩니다.
두 가지 이유 때문인데요...
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첫째, 위험 자산인 주식의 리스크 프리미엄을 떨어뜨립니다.
예를 들어, 주식에서 기대할 수 있는 수익률이 7%인데 안전 자산인 10년물 국채 수익률이 5%라고 해보죠.
여러분 같으면 주식에 투자하시겠습니까?
만기까지 보유했을 경우 절대로 원금 손실이 없는 국채에 투자했을 때 5%의 수익을 주는 시장에서 손실 볼 수도 있는 위험 자산에 대한 7%의 기대 수익에 만족하시겠냐구요?
뭐 만족 하시는 분도 있으실테고, 그렇지 않은 분도 있을 겁니다.
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그럼 베팅을 좀 올려보죠.
만약 금리가 7%까지 오른다면요?
손실을 볼 수도 있는 주식에 투자하나, 혹은 절대로 손실이 없는 미 국채에 투자하나 수익률이 같다면요?
그 순간부터 누구도 주식은 거들떠도 보지도 않을 겁니다.
그래서 금리가 오르는 것은 어쨌거나 주식 시장에는 불리하게 작용하는 겁니다.
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둘째, 할인율이 상승하면서 창출될 미래 순이익의 현재 가치가 떨어진다는 점이 주가를 하락시키게 됩니다.
당연히 위험도가 큰 자산일수록 할인율은 더 커지게 되겠죠?
벤쳐가 가장 큰 타격을 받고, 성장주, 가치주의 순으로 영향을 받습니다.
실제로 8월 들어 금리가 속등하기 시작했고, 빅테크들은 고점 대비 10% 안팎의 조정을 보였던 것은 바로 그 이유입니다.
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그런데 말이죠...
미국 모기지 금리가 9%까지 오를 수도 있다는 전망까지 나오기 시작했습니다.
30년 고정 모기지 금리는 이미 2022년 11월 이후 최고치를 기록 중인데요, 월가 전문가들은 모기지 금리가 8%를 넘어 심하면 9%대까지도 오를 가능성이 있다는 겁니다.
특히, 제가 신뢰하는 <로렌스 윤> 전미부동산협회(NAR) 수석 이코노미스트는...
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"30년 고정 모기지 금리는 중요한 단계에 있다.
30년 고정 금리가 7.2%, 10년물 국채 금리가 4.2%이상 높게 유지되고 있는데, 이 수준을 쉽게 넘는다면 모기지 금리는 8%까지 도달할 수도 있다"고 주장했습니다.
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좀 더 의미심장한 발언도 있었습니다.
무디스 애널리틱스의 <크리스 데리티스> 수석 이코노미스트는...
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"현재 30년 고정 모기지 금리와 10년물 미 국채 수익률 격차가 300bp 정도로 확대되어 있다.
이례적으로 매우 높은 상태인데, 역사적으로 모기지 금리 스프레드는 대 침체 또는 1980년대 경기 침체와 같은 금융 위기 때에만 이 정도로 확대된 바 있고, 일반적으로 역사적 평균치는 대략 175bp 정도다."라고 언급했습니다.
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이 말은 10년물과 30년물의 스프레드가 비정상적으로 많이 벌어져 있다는 겁니다.
기준 금리가 되는 10년물 금리가 비정상적으로 낮거나, 혹은 30년물 모기지 금리가 비정상적으로 높다는 말이되죠.
둘 중에 하나는 틀린다는 말인데요, 저는 전자일 가능성이 높다는 생각입니다.
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30년물 모기지 금리는 실 수요자들이 가격을 쿼테이션하기 때문이죠.
그 정도는 되어야, 그러니까 그 정도의 물가 보상 프리미엄은 줘야 장기간에 걸쳐 돈을 빌려줄 수 있다는 말이되니까요.
하긴 요즘 같은 고 물가 시대에 현재의 1억원의 가치가 30년 뒤에는 얼마나 남아 있겠습니까?
물가 상승으로 인한 가치 소실분의 일부라도 더 높은 금리로서 보정해주지 않는다면 누가 과연 돈을 빌려주겠습니까?
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더 심한 전망도 있는데요, 최근 뉴욕 연방은행의 소비자 기대 조사(SCE)의 설문조사에서 응답자들은 모기지 금리가 내년에 8.4%, 3년 후에는 8.8%까지도 오를 수 있다고 전망했습니다.
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마켓워치는 모기지 금리가 과거에는 10%대 후반까지 갔었다는 점을 언급하면서 맞장구를 쳤는데요, 프레디맥 기준으로 30년 모기지 금리는 1981년에 18%까지 올랐던 적이 있었다는 점을 강조하고 있습니다.
그러니 9% 수준의 모기지 금리에 그닥 놀랄 일은 아니라는 말이죠.
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어휴...코로나 때 집산 사람은 대박이네요.
당시만 해도 모기지 금리는 3%대에 있었으니까요
인생 살면서 운칠기삼이라는 말이 정말 맞는 말 같습니다.
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그럼 모기지 금리가 8%에 도달한다면 구체적으로 어떤 현상이 벌어질까요?
주택 가격이 떨어지고 심각한 패닉이 시작될까요?
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그리 생각하는 사람들이 제법 많은 것 같습니다.
실제로 주택 시장 경기와 주가를 선행한다는 NAHB 주택가격지수가 전월 대비 폭락하며 쇼크를 기록했고, 주택 건설 대표 ETF인 ITB와 XHB에선 자금이 유출되는 모습을 보이기도 했으니까요.
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하지만 주택 시장에 미칠 영향에 대해 <로렌스 윤> 이코노미스트는 전혀 다른 말을 하더군요.
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"8%의 주택 시장은 더 적은 구매자와 훨씬 더 적은 판매자로 인해 다시 얼어붙을 것이다.
하지만 높은 금리가 주택 가격에 타격을 줄 것으로 봐서는 안된다.
고용 시장이 마이너스로 바뀌지 않는 한 주택 가격은 안정적일 것이다. "라고 말했습니다.
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이 발언은 참으로 중요한데요...
대부분의 사람들은 모기지 금리가 너무 높아서 결국 주택 시장의 침체가 올 것이라는 주장이잖아요?
그럼에도 불구하고 로렌스 윤은 금리가 8%에 이른다고 해도 주택 시장에 침체는 오지 않을 것이라고 주장하고 있어요.
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그런 생각을 하는 사람은 로렌스 윤 혼자가 아닙니다.
지난 8월 14일 워렌 버핏의 2023년 2분기 포트폴리오가 발표되었는데요, 그 중 이목을 끈 부분은 그가 신규 매수한 종목들입니다.
버핏은 DHI, LEN, NVR과 같은 홈빌더들을 집중 매수했습니다.
버핏이 무조건 옳다는 것은 아니지만, 그가 봤을 때도 주택 가격이나 주택 경기가 쉽게 하락할 것으로 보지 않고 있었다는 말이 됩니다.
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사실 저도 로렌스윤이나 버핏과 같은 생각입니다.
그 이유를 먼저 설명드리죠.
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지금 미국의 주택 시장은 너무 단기적으로 모기지 금리가 급등하는 바람에 기존 주택 보유자들이 이사를 가지 않고 있습니다.
새집에 가는 순간 7%대의 매우 높은 모기지 금리로 다시 묶여야 하기 때문이죠.
만약 금리가 8%가 되면 매월 모기지 지불 비용은 평균 2,300달러 수준으로 높아진다는 것을 의미합니다.
기존의 초 저금리에 모기지로 묶인 집주인은 주택을 더욱 팔지 않을 겁니다.
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미국의 주택 시장에서 기존 주택이 차지하는 비중은 약 80~90%나 되는데요, 이들이 집을 내 놓지 않고 있으니 주택이 필요한 사람은 오로지 신규 주택에만 의존할 수밖에 없습니다.
그러니 수급 상 주택은 부족할 수밖에 없고 가격은 오를 수밖에 없는 겁니다.
주택 가격이 오르는 한 홈 빌더들의 실적은 좋게 나올 수밖에 없는 구조구요.
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중간 정리를 좀 하자면...
물가 바스켓에서 30% 이상을 차지하고 있는 것이 주거비입니다.
기존 주택 보유자들이 주택을 내 놓지 않으니, 주택 가격은 더 오를 것이고, 그래서 물가는 좀 더 오랜 시간에 걸쳐 오르게 되고, 물가에 대한 보상 프리미엄은 장기채로 갈수록 커질 수밖에 없다는 것이, 중간 결론입니다.
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그래서...
주가는 지금 조정을 받고 있는 겁니다.
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이제 본론으로 들어가보죠.
오늘의 주제는 결국 언제쯤 반등을 주겠냐는 겁니다.
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주가 하락의 가장 큰 이유가 금리라면, 주가 반등의 시기도 금리에서 그 실마리를 찾아야만 합니다.
금리가 하락으로 반전되든지, 혹은 적어도 금리 상승이 멈추어야만 주가의 반전을 기대할 수 있지요.
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이와 관련해서 저는 두 사람의 분석을 눈여겨 보고 있습니다.
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우선, 데이터 트렉 리서치의 공동 설립자인 <니콜라스 콜라스>의 금리 전망이 솔깃한데요...
그는 명목 국채 수익률과 함께 실질 국채 수익률도 오르고 있다는 점에 주목하고 있었습니다.
여기에서 실질 국채 수익률이란 명목 국채 수익률에서 인플레이션율을 뺀 것을 의미합니다.
트레이드웹에 따르면 지난 주말 기준으로 10년물 국채의 실질 금리는 1.979%를 기록했더군요.
실질 국채 수익률이 글로벌 금융 위기 이전에는 2~2.7% 사이에서 움직였다는 점을 감안할 때, 현재 실질 국채수익률은 글로벌 금융 위기 이전의 정상으로 회귀 중임을 알 수 있습니다.
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현재 시장에서 바라보는 기대 인플레이션이 2.3% 수준이라는 점을 감안한다면, 2~2.7%의 실질 국채 수익률은 결국 4.3~5%의 명목 국채 수익률을 의미합니다.
따라서 10년물 국채 수익률이 4.5%까지는 쉽게 오를 것이라는 주장을 하고 있는 것이죠.
그는 이렇게 이야기 했습니다...
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"현재 천천히 진행되고 있는 장기 금리 쇼크는 아직 갈 길이 남았고 장기채 금리가 올라가면서 증시는 어려움을 겪을 것으로 전망한다.
이는 앞으로 몇 주일 간 시장이 험난한 시기를 맞을 것이란 우리의 믿음을 뒷받침한다"라고 말이죠.
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니콜라스 콜라스의 주장은 10년 금리 기준 4.5%에 오를 때까지 주가는 대략 몇 주 동안의 조정이 더 필요하다는 말이 됩니다.
이 말을 조금 더 긍정적으로 바꾸면, 10년물 금리 기준으로 4.5%에 도달하면, 그 주변 어딘가가 주가의 저점이 될 수가 있다는 말이 되겠습니다.
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자 이제, 또 다른 의견을 보죠.
세계 최고의 경제 석학으로 손꼽히는 <래리 서머스> 하버드 대 명예교수는 10년물 미국 국채 금리가 지난 20년간 경험했던 것보다 훨씬 더 높게 치솟을 압력이 있다고 경고했습니다.
서머스 전 장관은 블룸버그TV의 월스트리트 위크에 출연해서...
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“현재의 장기물 금리 수준을 정점으로 보지 않는다.
시간이 갈수록 투자자들은 미국 정부 재정 적자 문제를 더 볼 것이다.
국방비 지출 증가, 트럼프 행정부에서 이뤄진 일부 감세 정책의 연장 가능성, 부채에 대한 평균 이자 비용 상승 등으로 인한 정부의 차입 증가를 고려하면 실질 이자는 1.5~2.0%가 될 수 있다.
일반적으로 장기물 국채에 대한 프리미엄(보상) 금리가 평균 0.75~1% 포인트 정도되는 것 등을 고려하면 투자자들은 10년물 금리를 4.75%까지 볼 것이고, 보다 더 높아질 수도 있다”고 주장했습니다.
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역시 최고의 석학답게 위에서 니콜라스 콜라스가 거론하지 않았던 기간 프리미엄 이야기가 추가 되었습니다.
10년물에 적용되어야만 하는 기간 프리미엄이 75~100BP는 되어야 한다는 주장인데요, 저는 이와 별도로 지난 시간에 30년물에 대한 인플레 보상 프리미엄을 최소 150BP는 되어야 한다고 주장했었습니다.
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기간 프리미엄과 인플레 보상 프리미엄은 통화 긴축 정책의 강도에 따라 서로 상쇄되므로 굳이 차별을 두지 않으셔도 되겠습니다.
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결국, 두 명의 주장을 종합하자면 10년 물을 기준으로 대략 4.5~ 4.75%가 적절한 저점이 될 수 있다는 결론에 도달할 수 있겠습니다.
이미 10년물 금리는 4.3%대를 찍고 있는데요, 앞으로 20~55BP 수준이 더 상승하게 된다면, 채권 시장도 주식도 저점 영역에 도달할 수 있다는 말이 되겠습니다.
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이제 오늘의 두 번 째 주제로 가보죠.
잭슨홀 미팅에 대해서 말씀드리지 않을 수 없는데요, 금번 잭슨홀 회의의 주제는 '글로벌 경제의 구조적 변화(Structural Shifts in the Global Economy)'입니다.
글로벌 경제에서 뭔가 구조적 변화가 있을 것이라는 말인데요, 그게 무엇인지 무척 궁금합니다.
지금까지 미국은 글로벌 경제 패러다임을 대략 20~30년 마다 한 번씩 바꾸어왔기 때문입니다.
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1944년부터는 브레튼 우즈 조약 이후 달러화에 대한 기축통화의 시대가 시작되었었습니다.
달러는 금 1온스당 35달러에 페그되어 있었죠.
엄청난 변화였지만 비교적 빠르게 전개되었었습니다.
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1971년에는 GDP증가 속도가 너무 빨라서 금 본위 시대를 유지하기가 어려웠었습니다.
금과의 페그는 단락되었고 명목화폐의 시대가 열리게 되었죠?
엄청난 변화였지만, 매우 빠르게 전개되었었습니다.
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2000년대 들어서는 중국의 WTO 가입(2001년)과 더불어 세계화의 시대가 시작되었었습니다.
<리카르도>의 비교우위론의 시대였는데요, 가장 잘 만드는 것에만 집중하는...이른바 <효율성의 시대>였습니다.
중국의 값 싼 공산품에 의해 디플레이션의 세상이 연출되었고 저금리에 고성장이 가능했었죠.
이 변화는 수십년에 걸쳐 천천히 전개되었었습니다.
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이제 2023년에 미국은 글로벌 경제의 구조적 변화를 다시 천명하기 시작했습니다.
구체적으로 어떤 구조적 변화를 선언하게 될까요?
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당연히 탈 세계화에 대한 이야기일겁니다.
탈 세계화의 세상에서는 고물가, 고금리 등이 오랜 시간 유지될 수밖에 없는 근본적 경제 구조의 변화를 이해하고, 이에 따라 중립 금리가 기존의 추정치보다 높아질 수 있음을 시사할 것이라는 생각입니다.
쉽게 말해서, 장기간 고금리에 대한 당위성을 설명하는 자리가 되지 않을까 싶습니다.
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제가 그리 생각하는 이유가 있습니다.
<닉 티머라오스>의 기사 때문이죠.
아시다시피 그는 연준 창구의 공식적인 스피커입니다.
그가 잭슨홀 미팅을 앞두고 쓴 기사 제목이 재미 있는데요, "역사적인 저금리 시대가 끝났을 수 밖에 없는 이유"였거든요.
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둘째, 파월 의장에 의해 매파적 동결(hakwish hold)이 매우 장기적으로 유지될 수 있을 것이라는 힌트가 나올 지 주목할 필요가 있겠습니다.
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굳이 "매파적 동결의 장기간 지속 가능성"을 두번 째 의제로 예상해드린 이유가 있습니다.
장기 기대 인플레에 대한 통제가 필요하기 때문입니다.
단기채 금리는 좀 올라도 그다지 중요하지 않습니다.
하지만 장기채는 다릅니다.
가계에서 집을 사도, 혹은 기업에서 돈을 빌려도 장기 금리로 빌리기 때문에 매우 중대한 영향을 미칩니다.
연준에서 지난 1년 동안 매우 고압적 자세를 유지했던 이유는 장기 기대 인플레를 통제하고자 함이었을 겁니다.
앞서 모기지 금리가 7%를 이미 넘어섰다는 말씀을 드렸었는데요, 특히 8월 들어 장기 금리가 속등하기 시작했던 이유는 장기 기대인플레에 대한 시장의 인식이 새롭게 정립되었기 때문이었습니다.
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만약 연준이 매파적 스텐스를 지금 당장 버리게 된다면 장기 금리는 더욱 더 기승을 부리며 치솟아 오를 수도 있습니다.
그럼 정말 경제는 크게 망가질 수도 있지요.
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셋째, 금번 회의에서 주목할 만한 또 다른 포인트는 금리 인상과 동시에 진행 중인 양적 긴축에 대한 연준의 생각입니다.
연준은 현재 월간 최대 950억달러씩 대차대조표를 줄이며 유동성을 흡수하기 위해 노력 중인데요, 미국의 장기채 금리가 속등하며 부담을 준다면, 양적 긴축의 조기 축소 가능성을 시사할 가능성이 높아진다는 생각입니다.
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결론적으로 이번 회의에서 저는 3가지를 전망합니다.
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첫째, 금리의 조기 인하에 대한 기대치를 억누르려 할 것입니다.
제한적 금리 수준을 가급적 오래 유지하는 데 방점을 맞춰야 하기 때문입니다.
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둘째, 장기간 고금리에 대한 당위성을 알리려할 것입니다.
고금리와 고물가, 저성장이 탈 세계화의 뉴노멀 임을 밝히지 않을까 싶습니다.
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셋째, 다만 추가 금리 인상에 대해서는 데이터 의존적이라는 생각을 다시 밝힐 것이라는 생각입니다.
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하나금융투자 CLUB 1WM 금융센터 박문환 이사(샤프슈터)
언제 쯤이면 주가가 반등할 수 있을까?
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2주 전에는 미국 장기 금리가 치솟고 있는 이유에 대해 설명을 드렸었는데요, 금리가 오르면 일반적으로 주식 시장은 조정이 오게 됩니다.
두 가지 이유 때문인데요...
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첫째, 위험 자산인 주식의 리스크 프리미엄을 떨어뜨립니다.
예를 들어, 주식에서 기대할 수 있는 수익률이 7%인데 안전 자산인 10년물 국채 수익률이 5%라고 해보죠.
여러분 같으면 주식에 투자하시겠습니까?
만기까지 보유했을 경우 절대로 원금 손실이 없는 국채에 투자했을 때 5%의 수익을 주는 시장에서 손실 볼 수도 있는 위험 자산에 대한 7%의 기대 수익에 만족하시겠냐구요?
뭐 만족 하시는 분도 있으실테고, 그렇지 않은 분도 있을 겁니다.
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그럼 베팅을 좀 올려보죠.
만약 금리가 7%까지 오른다면요?
손실을 볼 수도 있는 주식에 투자하나, 혹은 절대로 손실이 없는 미 국채에 투자하나 수익률이 같다면요?
그 순간부터 누구도 주식은 거들떠도 보지도 않을 겁니다.
그래서 금리가 오르는 것은 어쨌거나 주식 시장에는 불리하게 작용하는 겁니다.
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둘째, 할인율이 상승하면서 창출될 미래 순이익의 현재 가치가 떨어진다는 점이 주가를 하락시키게 됩니다.
당연히 위험도가 큰 자산일수록 할인율은 더 커지게 되겠죠?
벤쳐가 가장 큰 타격을 받고, 성장주, 가치주의 순으로 영향을 받습니다.
실제로 8월 들어 금리가 속등하기 시작했고, 빅테크들은 고점 대비 10% 안팎의 조정을 보였던 것은 바로 그 이유입니다.
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그런데 말이죠...
미국 모기지 금리가 9%까지 오를 수도 있다는 전망까지 나오기 시작했습니다.
30년 고정 모기지 금리는 이미 2022년 11월 이후 최고치를 기록 중인데요, 월가 전문가들은 모기지 금리가 8%를 넘어 심하면 9%대까지도 오를 가능성이 있다는 겁니다.
특히, 제가 신뢰하는 <로렌스 윤> 전미부동산협회(NAR) 수석 이코노미스트는...
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"30년 고정 모기지 금리는 중요한 단계에 있다.
30년 고정 금리가 7.2%, 10년물 국채 금리가 4.2%이상 높게 유지되고 있는데, 이 수준을 쉽게 넘는다면 모기지 금리는 8%까지 도달할 수도 있다"고 주장했습니다.
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좀 더 의미심장한 발언도 있었습니다.
무디스 애널리틱스의 <크리스 데리티스> 수석 이코노미스트는...
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"현재 30년 고정 모기지 금리와 10년물 미 국채 수익률 격차가 300bp 정도로 확대되어 있다.
이례적으로 매우 높은 상태인데, 역사적으로 모기지 금리 스프레드는 대 침체 또는 1980년대 경기 침체와 같은 금융 위기 때에만 이 정도로 확대된 바 있고, 일반적으로 역사적 평균치는 대략 175bp 정도다."라고 언급했습니다.
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이 말은 10년물과 30년물의 스프레드가 비정상적으로 많이 벌어져 있다는 겁니다.
기준 금리가 되는 10년물 금리가 비정상적으로 낮거나, 혹은 30년물 모기지 금리가 비정상적으로 높다는 말이되죠.
둘 중에 하나는 틀린다는 말인데요, 저는 전자일 가능성이 높다는 생각입니다.
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30년물 모기지 금리는 실 수요자들이 가격을 쿼테이션하기 때문이죠.
그 정도는 되어야, 그러니까 그 정도의 물가 보상 프리미엄은 줘야 장기간에 걸쳐 돈을 빌려줄 수 있다는 말이되니까요.
하긴 요즘 같은 고 물가 시대에 현재의 1억원의 가치가 30년 뒤에는 얼마나 남아 있겠습니까?
물가 상승으로 인한 가치 소실분의 일부라도 더 높은 금리로서 보정해주지 않는다면 누가 과연 돈을 빌려주겠습니까?
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더 심한 전망도 있는데요, 최근 뉴욕 연방은행의 소비자 기대 조사(SCE)의 설문조사에서 응답자들은 모기지 금리가 내년에 8.4%, 3년 후에는 8.8%까지도 오를 수 있다고 전망했습니다.
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마켓워치는 모기지 금리가 과거에는 10%대 후반까지 갔었다는 점을 언급하면서 맞장구를 쳤는데요, 프레디맥 기준으로 30년 모기지 금리는 1981년에 18%까지 올랐던 적이 있었다는 점을 강조하고 있습니다.
그러니 9% 수준의 모기지 금리에 그닥 놀랄 일은 아니라는 말이죠.
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어휴...코로나 때 집산 사람은 대박이네요.
당시만 해도 모기지 금리는 3%대에 있었으니까요
인생 살면서 운칠기삼이라는 말이 정말 맞는 말 같습니다.
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그럼 모기지 금리가 8%에 도달한다면 구체적으로 어떤 현상이 벌어질까요?
주택 가격이 떨어지고 심각한 패닉이 시작될까요?
.
그리 생각하는 사람들이 제법 많은 것 같습니다.
실제로 주택 시장 경기와 주가를 선행한다는 NAHB 주택가격지수가 전월 대비 폭락하며 쇼크를 기록했고, 주택 건설 대표 ETF인 ITB와 XHB에선 자금이 유출되는 모습을 보이기도 했으니까요.
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하지만 주택 시장에 미칠 영향에 대해 <로렌스 윤> 이코노미스트는 전혀 다른 말을 하더군요.
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"8%의 주택 시장은 더 적은 구매자와 훨씬 더 적은 판매자로 인해 다시 얼어붙을 것이다.
하지만 높은 금리가 주택 가격에 타격을 줄 것으로 봐서는 안된다.
고용 시장이 마이너스로 바뀌지 않는 한 주택 가격은 안정적일 것이다. "라고 말했습니다.
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이 발언은 참으로 중요한데요...
대부분의 사람들은 모기지 금리가 너무 높아서 결국 주택 시장의 침체가 올 것이라는 주장이잖아요?
그럼에도 불구하고 로렌스 윤은 금리가 8%에 이른다고 해도 주택 시장에 침체는 오지 않을 것이라고 주장하고 있어요.
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그런 생각을 하는 사람은 로렌스 윤 혼자가 아닙니다.
지난 8월 14일 워렌 버핏의 2023년 2분기 포트폴리오가 발표되었는데요, 그 중 이목을 끈 부분은 그가 신규 매수한 종목들입니다.
버핏은 DHI, LEN, NVR과 같은 홈빌더들을 집중 매수했습니다.
버핏이 무조건 옳다는 것은 아니지만, 그가 봤을 때도 주택 가격이나 주택 경기가 쉽게 하락할 것으로 보지 않고 있었다는 말이 됩니다.
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사실 저도 로렌스윤이나 버핏과 같은 생각입니다.
그 이유를 먼저 설명드리죠.
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지금 미국의 주택 시장은 너무 단기적으로 모기지 금리가 급등하는 바람에 기존 주택 보유자들이 이사를 가지 않고 있습니다.
새집에 가는 순간 7%대의 매우 높은 모기지 금리로 다시 묶여야 하기 때문이죠.
만약 금리가 8%가 되면 매월 모기지 지불 비용은 평균 2,300달러 수준으로 높아진다는 것을 의미합니다.
기존의 초 저금리에 모기지로 묶인 집주인은 주택을 더욱 팔지 않을 겁니다.
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미국의 주택 시장에서 기존 주택이 차지하는 비중은 약 80~90%나 되는데요, 이들이 집을 내 놓지 않고 있으니 주택이 필요한 사람은 오로지 신규 주택에만 의존할 수밖에 없습니다.
그러니 수급 상 주택은 부족할 수밖에 없고 가격은 오를 수밖에 없는 겁니다.
주택 가격이 오르는 한 홈 빌더들의 실적은 좋게 나올 수밖에 없는 구조구요.
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중간 정리를 좀 하자면...
물가 바스켓에서 30% 이상을 차지하고 있는 것이 주거비입니다.
기존 주택 보유자들이 주택을 내 놓지 않으니, 주택 가격은 더 오를 것이고, 그래서 물가는 좀 더 오랜 시간에 걸쳐 오르게 되고, 물가에 대한 보상 프리미엄은 장기채로 갈수록 커질 수밖에 없다는 것이, 중간 결론입니다.
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그래서...
주가는 지금 조정을 받고 있는 겁니다.
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이제 본론으로 들어가보죠.
오늘의 주제는 결국 언제쯤 반등을 주겠냐는 겁니다.
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주가 하락의 가장 큰 이유가 금리라면, 주가 반등의 시기도 금리에서 그 실마리를 찾아야만 합니다.
금리가 하락으로 반전되든지, 혹은 적어도 금리 상승이 멈추어야만 주가의 반전을 기대할 수 있지요.
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이와 관련해서 저는 두 사람의 분석을 눈여겨 보고 있습니다.
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우선, 데이터 트렉 리서치의 공동 설립자인 <니콜라스 콜라스>의 금리 전망이 솔깃한데요...
그는 명목 국채 수익률과 함께 실질 국채 수익률도 오르고 있다는 점에 주목하고 있었습니다.
여기에서 실질 국채 수익률이란 명목 국채 수익률에서 인플레이션율을 뺀 것을 의미합니다.
트레이드웹에 따르면 지난 주말 기준으로 10년물 국채의 실질 금리는 1.979%를 기록했더군요.
실질 국채 수익률이 글로벌 금융 위기 이전에는 2~2.7% 사이에서 움직였다는 점을 감안할 때, 현재 실질 국채수익률은 글로벌 금융 위기 이전의 정상으로 회귀 중임을 알 수 있습니다.
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현재 시장에서 바라보는 기대 인플레이션이 2.3% 수준이라는 점을 감안한다면, 2~2.7%의 실질 국채 수익률은 결국 4.3~5%의 명목 국채 수익률을 의미합니다.
따라서 10년물 국채 수익률이 4.5%까지는 쉽게 오를 것이라는 주장을 하고 있는 것이죠.
그는 이렇게 이야기 했습니다...
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"현재 천천히 진행되고 있는 장기 금리 쇼크는 아직 갈 길이 남았고 장기채 금리가 올라가면서 증시는 어려움을 겪을 것으로 전망한다.
이는 앞으로 몇 주일 간 시장이 험난한 시기를 맞을 것이란 우리의 믿음을 뒷받침한다"라고 말이죠.
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니콜라스 콜라스의 주장은 10년 금리 기준 4.5%에 오를 때까지 주가는 대략 몇 주 동안의 조정이 더 필요하다는 말이 됩니다.
이 말을 조금 더 긍정적으로 바꾸면, 10년물 금리 기준으로 4.5%에 도달하면, 그 주변 어딘가가 주가의 저점이 될 수가 있다는 말이 되겠습니다.
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자 이제, 또 다른 의견을 보죠.
세계 최고의 경제 석학으로 손꼽히는 <래리 서머스> 하버드 대 명예교수는 10년물 미국 국채 금리가 지난 20년간 경험했던 것보다 훨씬 더 높게 치솟을 압력이 있다고 경고했습니다.
서머스 전 장관은 블룸버그TV의 월스트리트 위크에 출연해서...
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“현재의 장기물 금리 수준을 정점으로 보지 않는다.
시간이 갈수록 투자자들은 미국 정부 재정 적자 문제를 더 볼 것이다.
국방비 지출 증가, 트럼프 행정부에서 이뤄진 일부 감세 정책의 연장 가능성, 부채에 대한 평균 이자 비용 상승 등으로 인한 정부의 차입 증가를 고려하면 실질 이자는 1.5~2.0%가 될 수 있다.
일반적으로 장기물 국채에 대한 프리미엄(보상) 금리가 평균 0.75~1% 포인트 정도되는 것 등을 고려하면 투자자들은 10년물 금리를 4.75%까지 볼 것이고, 보다 더 높아질 수도 있다”고 주장했습니다.
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역시 최고의 석학답게 위에서 니콜라스 콜라스가 거론하지 않았던 기간 프리미엄 이야기가 추가 되었습니다.
10년물에 적용되어야만 하는 기간 프리미엄이 75~100BP는 되어야 한다는 주장인데요, 저는 이와 별도로 지난 시간에 30년물에 대한 인플레 보상 프리미엄을 최소 150BP는 되어야 한다고 주장했었습니다.
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기간 프리미엄과 인플레 보상 프리미엄은 통화 긴축 정책의 강도에 따라 서로 상쇄되므로 굳이 차별을 두지 않으셔도 되겠습니다.
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결국, 두 명의 주장을 종합하자면 10년 물을 기준으로 대략 4.5~ 4.75%가 적절한 저점이 될 수 있다는 결론에 도달할 수 있겠습니다.
이미 10년물 금리는 4.3%대를 찍고 있는데요, 앞으로 20~55BP 수준이 더 상승하게 된다면, 채권 시장도 주식도 저점 영역에 도달할 수 있다는 말이 되겠습니다.
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이제 오늘의 두 번 째 주제로 가보죠.
잭슨홀 미팅에 대해서 말씀드리지 않을 수 없는데요, 금번 잭슨홀 회의의 주제는 '글로벌 경제의 구조적 변화(Structural Shifts in the Global Economy)'입니다.
글로벌 경제에서 뭔가 구조적 변화가 있을 것이라는 말인데요, 그게 무엇인지 무척 궁금합니다.
지금까지 미국은 글로벌 경제 패러다임을 대략 20~30년 마다 한 번씩 바꾸어왔기 때문입니다.
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1944년부터는 브레튼 우즈 조약 이후 달러화에 대한 기축통화의 시대가 시작되었었습니다.
달러는 금 1온스당 35달러에 페그되어 있었죠.
엄청난 변화였지만 비교적 빠르게 전개되었었습니다.
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1971년에는 GDP증가 속도가 너무 빨라서 금 본위 시대를 유지하기가 어려웠었습니다.
금과의 페그는 단락되었고 명목화폐의 시대가 열리게 되었죠?
엄청난 변화였지만, 매우 빠르게 전개되었었습니다.
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2000년대 들어서는 중국의 WTO 가입(2001년)과 더불어 세계화의 시대가 시작되었었습니다.
<리카르도>의 비교우위론의 시대였는데요, 가장 잘 만드는 것에만 집중하는...이른바 <효율성의 시대>였습니다.
중국의 값 싼 공산품에 의해 디플레이션의 세상이 연출되었고 저금리에 고성장이 가능했었죠.
이 변화는 수십년에 걸쳐 천천히 전개되었었습니다.
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이제 2023년에 미국은 글로벌 경제의 구조적 변화를 다시 천명하기 시작했습니다.
구체적으로 어떤 구조적 변화를 선언하게 될까요?
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당연히 탈 세계화에 대한 이야기일겁니다.
탈 세계화의 세상에서는 고물가, 고금리 등이 오랜 시간 유지될 수밖에 없는 근본적 경제 구조의 변화를 이해하고, 이에 따라 중립 금리가 기존의 추정치보다 높아질 수 있음을 시사할 것이라는 생각입니다.
쉽게 말해서, 장기간 고금리에 대한 당위성을 설명하는 자리가 되지 않을까 싶습니다.
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제가 그리 생각하는 이유가 있습니다.
<닉 티머라오스>의 기사 때문이죠.
아시다시피 그는 연준 창구의 공식적인 스피커입니다.
그가 잭슨홀 미팅을 앞두고 쓴 기사 제목이 재미 있는데요, "역사적인 저금리 시대가 끝났을 수 밖에 없는 이유"였거든요.
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둘째, 파월 의장에 의해 매파적 동결(hakwish hold)이 매우 장기적으로 유지될 수 있을 것이라는 힌트가 나올 지 주목할 필요가 있겠습니다.
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굳이 "매파적 동결의 장기간 지속 가능성"을 두번 째 의제로 예상해드린 이유가 있습니다.
장기 기대 인플레에 대한 통제가 필요하기 때문입니다.
단기채 금리는 좀 올라도 그다지 중요하지 않습니다.
하지만 장기채는 다릅니다.
가계에서 집을 사도, 혹은 기업에서 돈을 빌려도 장기 금리로 빌리기 때문에 매우 중대한 영향을 미칩니다.
연준에서 지난 1년 동안 매우 고압적 자세를 유지했던 이유는 장기 기대 인플레를 통제하고자 함이었을 겁니다.
앞서 모기지 금리가 7%를 이미 넘어섰다는 말씀을 드렸었는데요, 특히 8월 들어 장기 금리가 속등하기 시작했던 이유는 장기 기대인플레에 대한 시장의 인식이 새롭게 정립되었기 때문이었습니다.
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만약 연준이 매파적 스텐스를 지금 당장 버리게 된다면 장기 금리는 더욱 더 기승을 부리며 치솟아 오를 수도 있습니다.
그럼 정말 경제는 크게 망가질 수도 있지요.
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셋째, 금번 회의에서 주목할 만한 또 다른 포인트는 금리 인상과 동시에 진행 중인 양적 긴축에 대한 연준의 생각입니다.
연준은 현재 월간 최대 950억달러씩 대차대조표를 줄이며 유동성을 흡수하기 위해 노력 중인데요, 미국의 장기채 금리가 속등하며 부담을 준다면, 양적 긴축의 조기 축소 가능성을 시사할 가능성이 높아진다는 생각입니다.
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결론적으로 이번 회의에서 저는 3가지를 전망합니다.
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첫째, 금리의 조기 인하에 대한 기대치를 억누르려 할 것입니다.
제한적 금리 수준을 가급적 오래 유지하는 데 방점을 맞춰야 하기 때문입니다.
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둘째, 장기간 고금리에 대한 당위성을 알리려할 것입니다.
고금리와 고물가, 저성장이 탈 세계화의 뉴노멀 임을 밝히지 않을까 싶습니다.
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셋째, 다만 추가 금리 인상에 대해서는 데이터 의존적이라는 생각을 다시 밝힐 것이라는 생각입니다.
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하나금융투자 CLUB 1WM 금융센터 박문환 이사(샤프슈터)
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